李宇春宇 2008-11-8 07:47
十七届三中全会之后中国房价将彻底崩盘
中国房地产业的本质问题就是土地问题，目前中国农村巨量的土地由于被排除在自由交易市场之外，要么被闲置浪费；要么被地方政府低价征收，这个问题现在来看已经到了非解决不可的地步了，如果巨量的农村土地能够得到解放，被释放到市场中去，那对中国房地产的影响是巨大的，是深渊的，是革命性的。胡主席在最近的讲话中已经为十七届三中全会定了基调：将允许多种形式促进农村土地的合法流转！！这将是十七届三种全会的最伟大的历史使命！！！我们试目以待农村土地解放出来的巨大影响力和由此释放出来的巨大的生产力！
附：
以房价收入比来衡量，中国的房价泡沫，尤其是北京、上海等一线城市的房价泡沫，达到了世界历史的巅峰。年初以来，全国房地产市场成交量大幅度萎缩，深圳等地的房价已经下跌30%。7月份上海住宅价格环比下跌24%，发出了新的危险信号。北京房价表面上依然稳定，但各种各样的降价销售已经暗流涌动。根据这些现象，我们倾向于认为，中国房价长期走熊的拐点已经基本形成，只是尚未显现出全面杀跌的凶相而已。那么，中国房价全面杀跌还需要多久呢？对于这个问题，我们尝试从历史中寻找答案。
历史经验一：房价走熊可能滞后于股市转熊，但滞后期一般不超过两年
日本1990年代初房价见顶前，其股市率先崩盘。日经225指数在1989年12月见顶，11个月之后，即在1990年11月日本房价见顶并转入长达15年的漫漫跌途。台湾房价在1992年初见顶，其股市在1990年2月达到12682点后崩盘，相差大约两年时间。但是，香港1997年和美国2007年房价泡沫破裂与股市转熊几乎是同步的。从这些例子可以看出，如果房价泡沫破裂滞后股市泡沫破裂，那么，在股市转熊1-2年内，房价转熊的可能性较大。
中国股市去年10月见顶，迄今已经超过11个月。依此判断，中国住宅价格在今年四季度或未来一年内全面杀跌的可能性较大。
历史经验二：地价通常先于房价见顶，间隔期为半年至一年
1988年12月日本地价见顶。大约两年之后，即1990年11月其房价见顶，时间间隔将近2年。作为1997年亚洲金融危机发源地的泰国，其地价于1996年中期见顶，房价在大约一年之后崩盘。香港在1996年底地价见顶，过了半年多时间，其房价出现暴跌。
中国地价今年1月见顶，迄今已达9个月。年初以来，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地“流标”、“流拍”，各地的退地风波不断出现，新挂牌的地块普遍以底价成交。根据上述历史经验，中国房价在今年年底或明年初全面转熊的可能性较大。
历史经验三：住宅价格转熊通常比M1增幅见顶回落滞后4-6个季度
考察日本1990年、美国2007年前后的房地产市场可以发现，日本M1增幅领先房价18个月见顶；美国M1增幅领先房价约12个月见顶。
中国M1增幅从08年1月开始明显回落，即使将来有所反弹，也难改长期颓势。根据上述历史经验判断，中国住宅价格可能在今年底或2009年中期全面转熊。
历史经验四：房价见顶比利率见顶可能滞后1-2个季度
日本基准利率在1990年8月提高到6%时见顶，约1个季度后日本房价转入跌途。美国联邦基准利率在1%提高到5.25%时见顶，其房价半年后开 始下跌。
中国从04年10月起连续加息，到07年12月，一年期存款基准利率提高至4.14%。不少人认为，中国仍有加息的可能，我们持相反的观点。我们认为，中国经济已出现明显的“滞胀”趋势；对于政府而言，“滞”的后果比“胀”更加可怕。同时，由于本轮通胀的深层原因不同以往，常规的需求紧缩措施对于抑制当前的通胀难以取得实质性效果。在PPI明显高于CPI，内需增幅趋缓，外需面临衰退的恶劣环境下，实体经济已经产生了强烈的减息要求。我们预期，尽管中国央行在货币政策上犹豫不决，但在严酷的经济形势面前，中国央行再度加息的可能性很小，最终会在形势的逼迫下减息(作者注：此文较早写成，事实证明，央行果真减息了)。美联储、欧洲央行在货币政策上也有些犹豫不决，但它们所思考的已经不再是加息，而是是否以及何时减息。因此，我们判断中国利率顶部事实上已经形成。
如果这个判断是正确的，那么，根据日美的历史经验，今年下半年就是中国住宅价格全面下跌的拐点。
综合以上分析，我们认为，最迟在未来一年内(很可能是半年之内)可以看到中国住宅价格的全面下跌。需要说明的是，对台湾地区房价波动史的初步研究发现，该地区房价下跌拐点的形成，具有一些与日美等国不同的特征。我们觉得，日美的历史经验可能比台湾的历史经验更具借鉴价值。但我们将对台湾的情况做进一步研究，以便使我们的预测更具准确性。
血色指甲 2008-11-9 07:50
我们这些出门在外的人，自家大量的房子和土地在农村闲置，而却花工资的三分之一去租房或者供城市的高价房，正是这种畸形的变态的制度维系着当前居高不下的城市房价。（别看大部分人是租房而不是买房，其实租房者正是当前房地产中一只重要的刚需力量，许多投资客的目标市场就是租房者）
时空猎豹 2008-11-10 07:49
在集体框架下推农村土地股份合作制 http://www.sina.com.cn
2008年10月07日 05:02
21世纪经济报道
本报记者 李明三 北京报道
郭书田对将于10月9日召开的十七届三中全会充满了期待，“农村土地问题无可回避，不管从哪个角度说，都是绕不过去的。”
这位前农业部政策体改法规司司长，参与并见证了中国农地制度的30年演变。
“从十一届三中全会破题的家庭联产承包责任制，到1998年十五届三中全会的家庭承包经营，”郭书田说，中国用20年时间，解决了土地承包经营权的问题，但所有权仍然虚置，只完成了“半截子”改革。
改革开放30年，中国农村土地制度的变革又到了一个临界点。
9月30日，胡锦涛总书记在安徽农村考察时，对滁州市凤阳县小岗村村民说，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。
胡锦涛表示，要根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。此番讲话为十七届三中全会定下了基调——中国农地政策可望迎来制度性突破。
分析人士认为，讲话所指多种形式可能包括农地转包、出租、转让、互换、入股以及农地承包经营权的拍卖、租赁、反租倒包等等，这些来自基层实践的流转形式有待三中全会正名。
集体框架下推农地股份合作制
因土地所有权虚化而导致的农地流失失控和三无（无地、无业、无社保）农民群体的急剧扩大，已经演变成突出的社会问题。
根据农业部的资料，2006年全国侵犯农民土地权益事件多达13万起，到去年各类土地纠纷已经上升到17万起，全年共计征收征用农户承包的耕地3560万亩，涉及人口944万，比上年增加13.8%。这一势头如不及时扭转，18亿亩耕地红线势必失守。
在这种形势下，现有土地制度的根本性变革成为学界热议的话题。中国社会科学院学术委员会委员、社会学所原所长陆学艺主张农村土地从集体所有收归国有，并实行“永佃制”。“所谓产权明晰，其实只要搞好国有、永佃这两点就行了。”
学界另一种意见是土地归农的私有化。全国政协委员、中国社科院农村经济研究所研究员李成贵认为，30年实践已经证明，不管是国有化前提下的永佃制还是集体所有制下的土地商品化经营，这些扬汤止沸式的改革无法克服家庭承包本身的制度性缺陷，正确的选择只能是在国家积极管理下有步骤地实行农民土地所有制。
“学术界提出的土地私有化或国有化设想，都可以讨论，从长计议。”郭书田说，但他对上述两种意见都不表赞成。他认为，永佃制将土地收归国有，其出发点是想截断现实中集体土地为“干部所有”的渠道，但把农民所有的土地国有化，搞不好又是一次财产剥夺。
至于土地私有化，郭的意见是，所有权和经营权全归农民，两权合一，出发点也是好的，但操作起来很难很复杂，涉及到修改宪法，很多人在意识形态上也不能接受。
郭主张在集体所有的框架下推行农村土地股份合作制。“所有权的解决，要体现到农民共同所有，让农民真正当家做主，并能行使当家做主的权利。”
他说，在农村社区，将集体土地与企业资产以股权形式量化到农户身上，可以让农民真正行使知情话语权、决策参与权、资产处置权、收益分配权和管理人员的选择权，这是维护农民权益和确保土地不再流失的制度保证。
农村新格局？
积多年农村改革之经验，郭认为各方面条件已经成熟，现在推行土地股份合作制适当其时。
首先是17大报告提出了“探索集体经济有效实现形式”要求，明确了农村土地制度性变更的指导方针。
其次，在法律层面上，《物权法》致力保护劳动者的私有财产，作为集体土地所有权主体的农民也在保护之列。郭说，“这意味着，土地要还权于农民，落实到农民身上，并受法律保护。”
集体林权制度的改革也为农地改革提供了一个很好的参照系。“林地与林木产权到户、70年不变的改革政策已经到位，正在全国推行，成效明显。相比之下，农村集体土地的产权制度改革明显滞后。”郭说，当前急迫需要明晰土地所有权，解决农民主体地位虚化问题。
而在实践层面上，上世纪90年代发轫于广东南海的以土地为中心的农村股份合作制改革，如今已在各地试行并得到普遍接受。
以江苏为例，全省各类农民专业合作社、农村社区股份合作社和农村土地股份合作社总数已达1.16万个，共带动农户522.3万户，占到全省农户总数的35.2%。其中扬州以农民土地承包经营权入股的土地股份合作制改革，已经得到社会各界的高度认可，被认为是“新时期稳定和完善家庭承包经营的重要形式，是推进高效规模农业发展的重要载体，是增加农民收入的重要手段，是促进新农村建设的重要平台”。当地政府也表示要进一步加大扶持力度，推进农村土地股份合作制改革。
“土地股份合作制作为中国农民继包干到户之后的又一个伟大创举，很有可能得到中央认可，在全国推开。”郭说，从现实情况来看，股份合作制虽然各地都有，但总的比重并不大，如果作为一个重大成果由高层来推广，可以解决全国的大问题。
“现在的形势，就像当年大包干到户一样，下面搞起来了，只需要上面认可，全面推行。”郭书田乐观地预期，如果土地股份合作制得到这次全会的认定，中国农村又会有一个翻天覆地的变化。
郭还设想，各地在土地股份合作制基础上组建起来的集体经济组织，也可以将集体企业纳入进来，体现农民的经济权益，这就可以与主要解决社会事务的村民自治组织区隔开来，实现真正的“政经分家”。
“最终，中国农村将形成党支部、村委会和村级集体经济组织三足鼎立的格局。”他说，这将构成中国农村长治久安、繁荣发展的制度基础。
天地の美神 2008-11-11 07:49
李秀中
在发轫于安徽农村的中国改革开放行至30年之际，又一轮农村改革大幕即将开启。
据新华社报道，将于10月9日至12日召开的中共中央十七届三中全会，将审议《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这一决定将为未来的农村改革确立方向。
而据新华社报道，在此之前，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛9月30日还专程前往安徽省考察农村改革发展情况，胡锦涛表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。
分析人士认为，胡锦涛在视察安徽时的讲话为即将召开的十七届三中全会定下了基调，也透露出可能会有突破性的政策出台。
土地制度限制农村发展
毋庸置疑，改革开放30年，中国城乡发展经历了历史性的巨变，然而，一个尴尬的事实却摆在我们面前。
8月28日，农业部部长孙政才在向全国人大常委会作《国务院关于促进农民稳定增收情况》的报告时指出：城乡居民收入比已扩大到3.33∶1，绝对差距达到9646元，为改革开放以来差距最大的一年。
虽然近年来，中央对农业的投入持续加大，连续出台了五个“一号文件”，相关的扶持政策也陆续出台，但“三农”问题却仍然困难重重。
对于其中的根本原因，参与成都市统筹城乡改革的成都社科院经济研究所所长陈家泽归结为，在实行家庭联产承包责任制以后，农业领域再也没有进行过根本性的改革。
而中国社科院研究员、农业问题专家陆学艺认为，“农村的体制问题不动，是没有出路的，光出钱是不行的。”他最近发表了《新一轮农村改革为什么难》，认为土地制度限制了农村发展。
中国社科院研究员党国英则认为，改革的突破口在于土地、户口和金融，而土地制度改革至为关键。他说，土地制度变革虽然不能马上出现很大效益，但从长期来看，有利于农业效率的提高。
陈家泽表示，现有的土地制度是典型的城乡二元结构，城市土地可以对价取得贷款，农村土地就不行；农民的土地、房屋等财产不能交易，不能形成资产。那么，农民怎么扩大再生产呢？就只能维持现有的小农经济模式。
三中全会将定“农改”基调
事实上，今年以来，作为统筹城乡综合配套改革试验区的成都，开始了以土地产权制度为核心的农村产权制度改革，而汶川大地震后，在重灾区，比如都江堰市，也实施了城市居民、企业可以共享集体土地使用权的“联建房”政策。
都江堰市市委副秘书长、统筹城乡工作局局长罗朝鹏说，都江堰市力争近年内完成全市农村产权确权，建立完善耕地保护制度，搭建流转平台，让农村产权自由、自主流转，城乡产权实现“同证、同权”，从而建立健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，推动农村资产资本化，促进农民生产生活方式转变。罗朝鹏说，这也是成都市统筹推进农村产权制度改革的目标。
不仅如此，江西等地开展的林权制度改革，也在农村土地制度上进行了探索和突破。在江西，林权改革借鉴了当年安徽农村土地改革的“包产到户”做法，实行了“包林到户”、“包山到户”。其使用年限比承包土地的30年更长，为70年。山林使用权可拍卖、抵押、入股。“江西的林权改革其实质是山地改革。”陆学艺说。
而这些地方创新的部分措施部分得到了中央的认可。国务院总理温家宝4月份视察江西，随后中央出台了《中共中央、国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》，江西的做法得到了肯定。
与此同时，学者们也纷纷提出自己的意见和观点，党国英最近在其博客上提出土地“永包制”，并认为深化农村土地改革不宜拖延。而有媒体报道，农业部课题组也提出，用土地永包制来解决土地规模经营难题。
对于这些做法和提法，有专家表示，这些探索的内容或许将在三中全会的文件中得到认可和体现。
专家表示，中央可能会延长土地经营权的年限，将农村土地的承包期从现在的30年延长到70年，同时允许土地“多种形式流转”。
（第一财经日报 ）